Immobilier commercial : les valeurs locatives des emplacements prime s’envolent

Auteur :

Anne-Sophie Savenier

Publié le
26 sept. 2014

Le cabinet CBRE a récemment dévoilé son bilan annuel sur le marché des commerces en France.

Conclusion ? L'Hexagone reste un pays attractif pour les enseignes internationales. Elles sont en revanche beaucoup plus exigeantes quant à leur choix d’emplacements, de plus en plus stratégiques.

"Les emplacements 'prime' sont de plus en plus prisés, à Paris comme en province, explique Chris Igwe, directeur retail CBRE France et directeur européen retail leasing. Dans certains quartiers, les valeurs locatives s’envolent."

A Paris, par exemple, alors que la croissance des loyers, pour la fourchette basse, est de 13 % (entre 2011 et 2015), elle est de 50 % pour l’avenue Montaigne et 40 % pour l’avenue de l’Opéra. Cette croissance est portée par des enseignes sur le segment du moyen-haut de gamme et du luxe.

"C’était déjà le cas l’année dernière et je pense que ça le sera encore l’année prochaine et au cours des années à venir. Ces enseignes ont toujours des nouveaux concepts et je crois beaucoup au développement de l’accessoire de luxe et du secteur de la cosmétique haut de gamme", explique Chris Igwe.

Il y a cependant un bémol, ce secteur est très dépendant des stratégies de groupe et pour l’heure elles manquent parfois d’homogénéité immobilière entre leurs différents secteurs produits.

"Sur le segment de la beauté, les chiffres sont bons pour ceux qui se sont lancés. Cela permet de séduire de nouveaux clients… Mais les enseignes doivent cependant s’accorder sur une politique immobilière commune (à la beauté et la mode) car cela les empêche d’évoluer au rythme qu’elles souhaitent", a déclaré Chris Igwe.

En province, concernant les loyers commerciaux, le constat est le même qu'à Paris, mais la croissance est moins marquée : plus 10 % en cinq ans avec une valeur locative sur les emplacements prime autour de 1800 à 2000 euros le m2.

Les loyers sont relativement stables mais, dans certaines rues, ils s’envolent aussi : "C’est vraiment du cas par cas. Tout est une question d’offre et de demande", selon Chris Igwe.

Cet engouement de plus en plus important pour les emplacements prime a cependant un impact sur les emplacements secondaires. Ils sont aujourd'hui moins attractifs.

"Nous avons constaté le problème, mais nous n’avons pas de données précises qui nous permettent de le chiffrer, déclare Chris Igwe. Les bailleurs ne communiquent pas sur cela."

Ce phénomène se concentre surtout en province, Paris étant protégé par l’environnement commercial et résidentiel, les emplacements vacants, même secondaires, sont rares.  

"Je comprends que les indépendants comme les franchisés soient très vigilants quant à leur emplacement car, depuis la crise en 2008, les banques ne suivent pas. Même un emplacement de choix ne suffit plus à les convaincre que ça va marcher", explique Chris Igwe.

Par ailleurs, à l’heure de l’omnicanal, le directeur retail CBRE France constate également une difficulté accrue des dirigeants à choisir les nouvelles surfaces.

"Même quand nous leur présentons un bien qui correspond parfaitement à leurs attentes et à leurs besoins, ils ne parviennent pas à se projeter. Leurs nouveaux projets sont à 360° degrés et ils peinent à les imaginer. Ils ont besoin d’être accompagnés, c’est mon rôle."

Un rôle d’autant plus important qu’aujourd’hui les enseignes ont une approche de plus en plus stratégique et de moins en moins opportuniste. Une façon de faire qui leur permettrait de limiter les erreurs.

"Le marché est très tendu et les enseignes ont des cahiers des charges très précis. Elles ouvrent un magasin par pays, parfois un magasin par grande ville. Elles souhaitent un quartier et une surface bien précise. Cela leur permet de parfaitement maîtriser leur développement mais cela laisse peu de marge de manœuvre", explique Chris Igwe.