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12 févr. 2023
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Immobilier commercial: toujours moins de nouveaux projets, dont les surfaces se réduisent

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12 févr. 2023

Bien que les permis de construire pour des surfaces commerciales et les dossiers déposés en CDAC (Commission départementales d'aménagement commercial) aient connu en 2022 un rebond post-Covid, Procos décrit "la fin d'un cycle" pour le secteur de l'immobilier commercial français. Le stock des projets à cinq ans, rassemblant les futurs centres commerciaux annoncés par les foncières et promoteurs, continue de s'amenuiser, tant par leur nombre que par leur superficie.


"Issy Coeur de Ville" a ouvert en 2022 à Issy-les-Moulineaux (Hauts-de-Seine) - Altarea


En 2022, les mises en chantier de projets commerciaux -retardées par le Covid-19- ont progressé de 17% par rapport à 2021. De plus, le volume des surfaces commerciales autorisées en CDAC a connu une hausse de 50% en un an, avec plus de 800.000 mètres carrés validés. "Ce volume correspond néanmoins à 25% de son niveau de 2011", nuance la fédération. De plus, ces nouveaux projets concernent surtout des acteurs de l'alimentaire, dont une poignée d'enseignes dynamiques comme Lidl et Leclerc.


Les surfaces moyennes des grands projets ont fortement baissé - Procos


Les surfaces des projets soumis se réduisent encore. La crise sanitaire a renforcé une tendance à la baisse déjà installée depuis dix ans. Le site commercial le plus vaste autorisé en 2022 faisait 19.900 mètres carrés, contre 33.900 mètres carrés en 2019, et 43.200 mètres carrés en 2017. De plus, la surface moyenne des 10 plus grands projets déposés en CDAC a chuté de moitié en trois ans.

Se projetant dans les cinq ans à venir, Procos a recensé les dossiers de sites commerciaux en préparation: 477 projets (dont 272 autorisés) sont listés, avec au total 2,5 millions de mètres carrés. "Ce volume à cinq ans représente à peine le tiers du niveau enregistré en 2011, et le plus bas niveau observé depuis 20 ans", mesure la fédération. Ce qui donne une moyenne de 5,721 mètres carrés par nouveau site envisagé, alors que cette donnée culminait par exemple à 14.838 mètres carrés en 2016.


Les surfaces des projets des 5 prochaines années - Procos


En 2022, ce sont 73 projets qui ont été terminés et inaugurés (contre 132 en 2018), soit 300.111 mètres carrés. Le plus grand site est celui d'Ikea à Nice (qui intègre d'autres commerces sur 24.000 mètres carrés), mais on peut aussi citer Rocadest à Carcassonne, et l'extension des Galeries Lafayette à Annecy. En Île-de-France, ont été réalisées l'extension du centre commercial des Trois Fontaines à Cergy-Pontoise, la revitalisation des Ateliers Gaîté à Paris, et la création d'un ensemble mixte à la place de l'ex-siège d'Orange à Issy les Moulineaux.

Les très grands projets commerciaux, qui rencontrent de plus en plus d'obstacles et de recours (de la part de la population comme de pouvoirs publics), tendent à disparaître. L'an dernier, les grands projets de Val Tolosa près de Toulouse, ou d'un site au Mans ont été abandonnés. "La mise en œuvre du 'zéro artificialisation nette' (ZAN) commence à se faire sentir sur les projets d’immobilier commercial, observe Procos. Les promoteurs immobilier sont incités à recycler le foncier (friches), mais l’équation économique reste encore difficile à trouver".


L'outlet de Paris-Giverny - McAthurGlen


A l'inverse donc, les transformations de friches, les rénovations-extensions et les ensembles mixant les usages (logements, commerce, loisirs…) se multiplient. "Les projets urbains mixtes ont le vent en poupe, mais leur offre marchande est rarement adaptée à un commerce dense, et les enseignes du commerce spécialisé peinent à y adapter leurs modèles. Leur pertinence pour le commerce et leur pérennité économique restent à démontrer", affirme Procos.

En 2023, les projets attendus sont l'ouverture du centre commercial Neyrpic à côté de Grenoble, de l'outlet McArthurGlen de Paris-Giverny, des Docks de Saint-Ouen, ou encore de l'extension du site de Grand Place, à Grenoble également.

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